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杨红旭:房地产政策仍然在纠结

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  近日,有媒体报道:住建部正在考虑协调、配合相关部门,将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化,并以此为契机,研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。另一种解读是:正在研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备,一旦房地产投资增速下降过快,就可能有储备政策推出。

  对于这些消息,相关部门既无证实,亦无辟谣。通过这一点,也可反映出现阶段房地产政策有些进退两难,纠结不堪。当前政策可谓“一手硬,一手软”。针对投资投机性购房需求,依然来硬的,措施是限购、限贷政策不放松。而对于合理的自住需求,尤其是首次置业需求,则玩软的,房贷门槛降低是一方面,另外还有部分地方政府出台政策,给予契税减免等。

  然而,从实践层面来看,“两分法”政策取向,看似合理,却难以令市场完全被牵着鼻子走,也即很难精准化地进行分类调控。举个例子,去年以来投资投机性需求大幅萎缩,这正是调控矛头所指。孰料,部分自住需求亦被误伤,首套房贷利率居然一度摸高至1.1倍即是明证。  这一极端倾向,今年以来正在被校正,商业房贷放松、公积金贷款松动、普通住房标准调整,促使春节过后刚需释放,成交节节攀升。不过,仅靠刺激首套房需求,只能为市场“保底”,不至于在去年住宅成交低迷基础上再度跳水,却难以形成持续的成交活跃。因为,对于自住需求的改善需求(主要是二次置业),至今没有丝毫政策松动,而这部分需求在部分大城市非常重要。

  不妨通过一二三线城市的户型比例说事。一般而言,90平方米以下户型主要面向首次购房的刚需者,90-140平方米户型多面向二次改善者。今年3月,一线城市的商品住宅成交量中,90平方米以下户型占比为28%,90-140平方米户型成交量占比为39%。二线城市分别为46.2%与41.5%。三线城市分别为25.8%和47.6%。这就意味着,一线和三线城市中,实际上二次改善需求的成交量大于首次置业需求。如果改善需求不能更加有效的被刺激入市,光靠首套刚需,难以促使楼市持续性复苏。  春节过后,2、3月份,全国主要城市商品住宅成交连续两个月反弹,尤其3月份成交量显著超过去年均值,这主要拜刚需释放所赐。而进入4月以来,多数大城市成交量相比3月下滑,春季反弹行情已现疲态,“含金量”不足也。刚需入市一波过后,若没有改善需求跟上,实在难言市场企稳。而惯常与投资需求相匹配的高档住宅,已到了忍无可忍(去年以来多捂着未促销)的地步,近期频见豪宅“出血”式降价。


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